临沂房价高涨背后:“地王”与做生意人的协奏曲

  • 日期:03-15
  • 点击:(931)


来源:钟芳日报

岚山区火车站地区新项目建设。

张景中方苞的记者隆庆|山东临沂报道

临沂,这个“物流之都”,在过去的一年里,由于环保和房价的飙升,再次引起了人们的关注。

据数据显示,2019年上半年,临沂房价涨幅位列前20名。今年的六月、七月和八月,临沂,这个“双第一”,也非常热。

”2019年5月28日,临沂市北城新区二期的B66地块跃升为新的“土地之王”。与2018年11月6日“土地之王”的价格相比,1382万元/亩的土地价格激起了临沂市民购房的热情。与此同时,北城新区的房价也将迅速从原来的每平方米元上涨到每平方米元。”一位从事房地产业多年的当地人说。

面对临沂房地产市场的发展,临沂市政府及相关部门也出台了土地拍卖机制、价格备案、转让限制等一系列政策,有效地促进了市场的稳定发展。

但是值得注意的一个问题是,对于临沂这个3、4号楼有1000万人口的城市来说,是什么支撑着它的房价呢?

北城新区张灵

北城新区一期真实场景。

根据世通发布的临沂市房价数据,近年来临沂市房价持续上涨:2016年商品房均价为5438元/平方米,2017年约为7000元/平方米,2018年为8080元/平方米,2019年上半年为9133元/平方米。

从过去五年商品房的年度价格走势来看,2016年前临沂市将处于价格低迷期,接下来的三年价格将进入快速上涨通道,2019年最高市场价将继续刷新。

从2019年临沂房地产市场平均成交价格的月趋势来看,北城新区房价自5月以来大幅波动,这也是今年以来临沂房地产市场最明显的特点之一。

(世界通信公司的图表)北城新区从2016年到2018年经历了全国房价的全面上涨,并在2018年下半年开始企稳。然而,由于今年土地拍卖的影响,该区的房价再次上涨。”北城新区一家开发商的规划总监郑梦(化名)说。

北城新区房价的上涨推动了该地区的房地产繁荣。今年上半年,该地区“一房难求”的局面继续显现。甚至出现了购买房屋、捆绑地下室车库和其他对外销售的“验资”混乱现象。今年上半年,该地区的金特尔富项目将不会单独出售。在买房之前,有必要在开发商所在的市区购买一套商铺。该房产在8月份被发现非法出售,并被临沂市住房和建设局通报批评。

与新屋市场一致,北城新区的二手房价格也在今年上半年飙升。特别是5月和6月,濮院小学35中的中学住房价格接近人民币元/平方米,与周边的人民币元/平方米相比几乎翻了一番。

以北城新区为首的房价不仅带动了岚山区、河东区和罗庄的房价,也带动了其余九个县的房价。郑猛表示:“与北城新区每平方米人民币的价格相比,其他地区的上限是合理的,每平方米上涨约1000元。目前,平均售价在每平方米人民币7000元至人民币之间。”

北城新区不仅是一个区,也是临沂发展的“火车头”。随着购房者对社区环境、住房质量和物业服务需求的提高,北城新区的建设速度越来越符合各种改善住房的需求。在十几年的发展中,北城新区房价领先临沂的主要原因是主要基础设施的不断落地刺激了该区的发展潜力。

据报道,北城新区已经开发了三个

官方数据显示,北城新区二期开发于2013年全面启动。在过去十年左右的时间里,住宅规划的第一阶段主要是针对单元宿舍和住房建设,住宅市场价格相对稳定。2017年9月19日,中南以742.5万元/亩获得北城2017-048地块的“土地王”项目后,与2016年9月2日的343万元/亩相比翻了一番,积累了十多年的购房需求,正式将北城新区房价推上了快车道。

随着城市基础设施项目的不断推进,新北城区已经形成了以临沂市政府为中心的政治文化商圈。与此同时,该地区计划建立三所医疗机构和几所重点学校。就政务、医疗、教育、商业、交通等综合服务设施而言,北城新区比老城区更具活力。结果,这个地区成了购房者的热点。

"受国家政策影响,临沂作为三线城市,增速略低于一线和二线城市,价格上涨周期相对滞后。北城新区是临沂的一个非凡地区。2019年上半年的短期供需失衡也是导致整体价格上涨的一个重要因素。”郑猛说道。

土地供应低的地区短期供求失衡

(图表来自世界银行)

“临沂市土地市场的供需在过去五年一直处于较低水平,土地供应跟不上市场需求,这也在一定程度上推动了房价的上涨。”临沂一家营销机构的负责人刘远东(化名)说。

根据世通发布的临沂市土地市场供求图分析,过去五年,2014年土地供求处于低位,2015年至2017年有所反弹。自2017年以来,受全国房地产市场高涨的影响,库存恶化率持续上升,土地市场供需关系逐渐趋于平缓。到2018年,临沂的土地市场再次供不应求。近两年来,受土地市场的影响,拆迁周期也逐渐缩短,普通住宅的库存下降到一个较低的水平,价格不断下跌和上涨。

“临沂市土地市场的供需在过去五年一直处于较低水平,土地供应跟不上市场需求,这也在一定程度上推动了房价的上涨。”临沂一家营销机构的负责人刘远东(化名)说。

从上图可以看出,2014年末至2016年临沂市住宅存量处于较高水平,这与土地市场供给充足直接相关。自2017年以来,住宅存量急剧下降,无核化周期也开始像悬崖一样下降。

土地市场的短缺和新建房屋的有限库存导致临沂房地产市场短期内供需严重失衡,这也是房价上涨的一个重要原因。今年上半年,在以北城新区为代表的高房价地区,甚至出现了中介抢房和二手房房东坐在地上提价的现象。业内人士表示,这是因为北城新区一期开发主要是基于对公务员宿舍和急需住房的需求,所以流入市场的二手房也非常紧张,这最终是市场供求短期失衡的结果。

知名房产公司竞相频繁分配高地价土地

(世通图表)

“临沂市土地市场的供需在过去五年一直处于较低水平,土地供应跟不上市场需求,这也在一定程度上推动了房价的上涨。”临沂一家营销机构的负责人刘远东(化名)说。

土地市场供应不足导致新收购土地的建筑价格上涨。高地价土地屡见不鲜,房价也相应上涨。2019年上半年,临沂市出售了全市27处住宅用地(包括商业用地和住宅用地),总出售面积减少了52.81万平方米

城市土地市场的供应正在逐渐收紧,这一趋势也开始从主要城市地区向外围蔓延。从临沂各区的土地市场来看,北城新区的住宅用地平均交易价格和地价最高。罗庄的土地供应处于低水平。经济开发区也有许多高质量的土地交易。河东区受远郊住宅和商业用地的影响,目前整体的底价相对较低。

人口红利刺激住房热情

一个城市的发展离不开人口聚集。山东省人口最多的城市临沂加入了“千万人口城市俱乐部”。在城市的基础上,房子是必要的选择之一。

近年来,临沂已经发展成为全国规模最大、物流覆盖面最广的市场集群。物流、商贸等第三产业的转型也带动了产业升级。随着临沂经济的不断积累,许多符合条件的人口逐渐向城市地区发展已成为一种趋势。同时,聚集在临沂市区的各类小商品、建材等批发市场对周边人口的就业和就业机会有明显的吸附作用。

由于商业和物流行业的发展,临沂的现金流很快。对于持有大量现金的商人来说,房地产市场是唯一的选择。尤其是5月底,北城“地王”二期诞生后,100平方米的房子一夜之间升值了20万元左右。与其他投资项目相比,房地产投资更具直接吸引力。这部分商人用他们所有的钱买房子,这也直接推动了北城新区房地产市场的购买力。

房价在非理性上涨后分裂成理性常态

面对今年上半年北城新区住房市场疯狂的“非理性上涨”,一些人开始担心未来的市场。

王芳(化名)看着星河市售楼处的房子说,“我毕业回到临沂已经快两年了。高房价已经超过了工人阶级的购买力。南方不敢去想它。目前,她计划在罗庄看一下,但首付款后的还款压力更大也有悲观者说,“北城新区已经透支了未来几年房价的上涨。高铁的开通和高房价也可能导致人才流失,降低临沂未来的竞争力。”

但业内人士普遍认为,北城新区的高房价是临沂市场的一个显着例子。“目前,北方城市的库存水平已经达到一个低水平,但价格仍然很高。”郑猛表示:“在2019年上半年临沂楼市繁荣期间,400人抢购了50套公寓。二手房中介在6月卖出了30多套公寓,但在11月只卖出了一套

刘远东还认为,2019年下半年临沂市新房销售周期将结束并趋于稳定,窗口期也将结束。10月22日,汝城集团以13.3亿元的总价赢得北城新区2019-106地块,成为新的“土地之王”。底价为8343元/平方米,与5月份“土地之王”项目的底价8292元/平方米基本持平。同时,11月份中南林跃项目东侧的初始劣化率仅为50%~60%。他认为,与上半年“一房难求”相比,临沂楼市已经进入了一个相对平静和稳定的发展阶段。

根据中国房地产协会的房价信息,截至12月21日,临沂市12月份的平均房价为每平方米人民币,比上个月下降了3.36%。岚山区的平均单价为每平方米人民币,比上个月下降了1.46%。河东区的平均单价为8549元/平方米,比上个月下降了1.66%。罗庄的平均单价为7096元/平方米,比上个月下降了3.93%。总体而言,临沂地区房价从上月的上涨开始略有下降。

据刘远东称,受北城新区等高地价土地交易的影响,临沂的房地产市场开始分化。

-